精选 管理方案
文件编号：0 2020 年 年 6 6月
房产公司委托经营管理合同
版本号：
A A
修改号：
1 1
页
次：
1.0
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制：
会
签：
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核：
批
准 :
发布日期：
实施日期：
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委托经营管理合同 委托方：
商业投资管理有限公司
（以下简称甲方）
法定代表人：[
] 地址：[
]
邮编：[
] 受托方：
商业经营管理有限公司
（以下简称乙方）
法定代表人：
地址：
邮编：[
] 1、甲方为
项目（以下简称“该项目”）之开发商
置业有限公司（以下简称开发商），为该项目的商业经营管理和服务而成立的全资子公司，接受开发商及购买该项目商业物业业主的委托，全权并排他地负责该项目商业物业的运营、管理和服务事务。
2、乙方为商业地产运营、管理和服务的专业机构，拥有相关经验、知识产权和管理体系，能为商业地产的运营、管理和服务提供系统服务和技术支持。
3、甲方委托乙方为该项目提供经营管理服务。为更好的经营管理该项目，提升项目的品牌和形象，就经营管理中涉及的事宜，在符合《中华人民共和国合同法》等法律法规的前提下，经双方友好协商，达成如下协议，共同遵守：
第一条
物业概况及甲方保证 1.1 、物业概况 甲方委托乙方服务的该项目位于
处，委托服务的商业物业范围包括全部商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场、车库车位、广告位、商业运营公共设施(物业管理用房除外)，总建筑面积约
万平方米，其中：地下室[
]层，面积：约[
]万平方米；地上[
]层商业裙房，面积：约[
]万平方米（以上所有物业以下简称“商业物业”）。实际委托经营管理面积以政府有关部门出具的《房屋测绘报告》所确认的面积为准。
1.2 、甲方保证
该项目开发商及购买该项目商业物业业主的委托，拥有对外租赁之商品房的相应证明文件及资格。
项目本身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承担全部责任。
第二条
合作方式、委托期限、工作范围
2.1 、合作方式
除非满足法律规定及本协议约定的解除条件甲方不可撤销地委托乙方代理为商业物业提供经营管理服务，甲方在本合同执行期间内不可再将上述工作委托任何第三方（经双方协商并书面确认部分工作委托第三方的除外）。
乙方在委托期内有责任和义务为甲方培养商业管理人才，将其拥有的知识产权及管理体系供甲方使用。甲方的人员可派驻乙方工作且服从乙方的工作安排。派驻人员的劳动关系隶属甲方，但须按乙方的考核体系接受乙方的考核。甲方派驻人员的薪酬及福利由甲方发放。
2.2 、 委托期限
2.2.1 委托期限共计 15 年，每五年签订一次合同，每次合同期限五年，于合同届满时，丙方有优先续约的权利。
2.2.2 第一阶段
经营策划及开业筹备期 本合同生效之日起，至项目开业后一个月届满时止。
2.2.3 第二阶段
持续经营管理阶段 计 15 年，自项目开业满一个月后开始计算至 15 年届满时止(合同届满期如与买铺业主签订的“商铺委托经营管理协议”的期限有冲突，则以“商铺委托经营管理协议”约定的委托期限为准)。如项目实际开业日推迟，经营管理期随之顺延。
持续经营管理阶段所约定的期限届满后一方如需终止合同，须于期限届满之日的 6 个月之前书面通知另一方，否则视为双方按本合同同样条件续订，续订的期限为五年。
3 2.3 委托工作范围
2.3.1
经营策划及开业筹备 期
服务成果
序号
主要内容
所需资源及提交时间
经营管理及销售模式的确定
1 1
确定经营管理公司的商业模式。提供经营管理公司商业模式示意图及逻辑法律关系说明
合同签订后 0 10 个工作日
2 2
确定项目可持续经营的销售模式，起草业主委托经营管理协议，编写销售答客问并培训销售公司人员。
第一项工作完成后的 0 20 个工作日
开业筹备期工作
1 1
提 报组织 架构、薪酬体系及 绩 效考核方案
合同签订后 0 10 个工作日
2 2
提报人员到岗及培训计划
合同签订后 0 10 个工作日
3 3
编 制 开办费预 算并提 报 甲 方审 核通 过
合同签订后 0 10 个工作日
4 4
制定 开业筹备 期 计 划并 组织实 施
上项工作完成且甲方审批后的 0 10 个工作日
5 5
制定经管公司的管理体系文件。包括：组织架构和薪酬和考核激励体系；各职能部门操作手册等
上项工作完成后的 0 90 个工作日
6 6
制定 营运 方案
上项工作完成后的 0 30 个工作日
物业前期介 1 1
经营管理公司与物业管理公司工作界面划分方 与我司委托经营管理合同签订后的 90 个工作日内与物业管理
入方案
案、取费标准。
公司洽谈并商定完毕。
2 2
物业管理的品质标准、考核及评价体系文件
物业公司提供相应技术文件、品质标准后的 0 60 工 作日
招商管理方
案
1 1
招商公司提交的品牌落位方案、租赁决策文件、招商实施计划的审核意见报告；
甲方提供品牌落位图后的 0 10 个工作日
甲方租赁决策文件及招商实施计划后的 0 10 个工作日
2 2
起草意向协议书、租赁合同及商业管理合同文本。
意向协议书、租赁及商业管理合同文本的制定在上述工作完成后的 0 10 工作日
3 3
全面介入及管控招商计划实施
按品牌落位、租赁决策文件及实施计划管控招商品质及计划完成情况（合同签订后至开业日）
经营测算报
告
1 1
经营财务测算报告（项目经营期前二年的经营预测）
租赁 决策文件甲方审核批准后的 0 30 个工作日
2.3.2
持续经营管理阶段（见附件二）
（1）
营运管理：① 商户的管理和营运辅导； ② 对开业后的空铺进行补充招商；③ 对经营不善的商户进行调整。
（2）
企划推广：年初制定全年的营销推广计划，按月实施，并根据经营情况做动态调整，以保障全年经营目标的实现。
（3）
商业物业运营：① 对该商业物业进行秩序维护管理、环境管理、设施设备运行与维护管理、停车场管理等；② 对开业后工程遗留问题的督促整改工作；③ 组织商业物业范围内的复盘会议。
（4）
为消费者进行服务。
（5）
为甲方及小业主收取租金。
（6）
收取商业管理费，用于支付商业管理、商业物业运营所发生的相关费用。
（7）
为商业物业开展多种业务创收，包括：停车场收入、广告位收入、场地出租收入及多种经营点收入。
（8）
为甲方及小业主提供优质的商业资产委托经营管理服务，努力使资产的价值和租金收入稳步提升。
第三条
服务费用及结算方式 3.1 、开业筹备期间的费用
在开业筹备期间发生的费用在开办费中体现，由乙方向甲方提交开办费预算，在此范围内对开业筹备的相关费用及支出由甲方实报实销。
3.2 、租金佣金
“商铺委托经营管理协议”由小业主让渡的租金收益亦归甲方所有。甲方应当就该等全部租金收益（含小业主让渡的租金收益）向乙方支付租金佣金。相关租赁税费由甲方承担。
服务内容 全年实际租金收益金额（X）
管理佣金提取金额（Y）
备注 管理佣金 （第 1-5年，返租期内）
X ＜ 合同租金总额的 50% 罚款 20 万元,每低 10%增加罚款 10 万元.
A
≤
X ＜ A + 100 Y= X×10% 年次 考核基数 第一年 A=70% × B A +100 ≤
X ＜ A + 200 Y= （A +100 ）×10%+ (X- A -100) ×20%
A +200 ≤
X ＜ A + 300 Y= （A +100 ）×10%+ 100×20%+(X- A -200) ×30%
第二年 A=75% × B 第三年至委托期满 A=85% × B X ≥ A +300 Y= （A +100 ）×10%+ 100×20%+100×30%+(X- A -300) ×40% 管理佣金 （第 6 年至合同期满）
开发商自持部分的商业物业 15% 买铺业主持有的商业物业 按商铺委托经营管理合同中约定的佣金提取比例 说明：1、以上单位为万元；2、A 为考核基数；3、B 为全年合同租金总额；4、第 1-5 年实际收益比考核基数每递增100 万元，就增加 10%的分成比例，封顶 40%。5、已诉讼的商户的合同租金额须从全年合同租金总额中扣除。
的结算，甲方应在结算完成后三个工作日内，向乙方足额支付租金佣金。
3.3 、商业管理费
该项目商业物业中未出租部分空置商铺（含开发商自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺《房屋测绘报告》上所列明为准）。甲方承担空置商铺商业管理费的期限为：从该项目开业之日起计算，最长不超过 6 个月（若商铺租赁后因业态或品牌调整而产生空置商铺的，该商铺后期的空置时间段应与该同一商铺前期已有空置期合并计算，即无论何种情况甲方承担同一商铺空置期的商业管理费最长时间不超过 6 个月）。
3.3.3、该项目商业物业中由甲方同意给予免租优惠的已出租商铺（含开发商自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺），免租期内乙方未能收取的商业管理费由甲方承担全额补足给乙方。
3.3.4、乙方在为该项目提供委托经营管理服务过程中，如因开发商或甲方的原因导致乙方无法正常向该项目商业物业中的经营商户收取商业管理费的，或因开发商及甲方的原因导致乙方无法正常对外出租该项目商业物业并收取商业管理费的，经甲方确认后，对于乙方无法收取的商业管理费由甲方承担全额补足给乙方。
甲方不得借故或以任何形式、理由，拖延、拒付。
3.4 、中央空调运行费用
甲方自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺《房屋测绘报告》上所列明为准）。甲方承担空置商铺中央空调费用的期限为：从该项目开业之日起计算，最长不超过 6 个月（若商铺租赁后因业态或品牌调整而产生空置商铺的，该商铺后期的空置时间段应与该同一商铺前期已有空置期合并计算，即无论何种情况甲方承担同一商铺空置期的中央空调费最长时间不超过 6 个月。
甲方不得以任何形式、理由，拖延、拒付。
3.5 、经营管理中其他收益
3.6 、经营管理发生费用的列支
该项目商业物业移交接管验收或开业一个月后（以先到者为准），乙方为该项目商业物业经营管理所发生的相关费用均由乙方从该项目商业物业经营商户中收取的商业管理费、中央空调运行费用中列支（涉及该项目商业物业的改造及大修费用的费用除外）。包括驻场工作人员的人力成本、为该项目商业物业经营管理所发生的广宣费用、运营管理、设施设备运行与维护、环境维护、秩序维护、运营能耗、中央空调运行与维护等所发生的相关费用及日常开支。
3.7 、经营管理中应由甲方承担的费用
3.7.1、该项目由于工程质量等遗留问题需进行整改的，本项工作实施和费用由甲方承担。
3.7.2、已经设计并列入施工图但未实施的部分设备设施项目如需继续实施的，本项工作实施和费用由甲方承担。
3．7.3、在日常经营中发现有设备设施功能性不足和缺失但需改善和增加的，本项工作实施和费用由甲方承担。
3.7.4、商业区域内部的单独供给商业区域的设备设施的运行和维护、秩序维护、绿化及清洁工作由乙方自行承担；公共区域的设备设施运行及维护、秩序维护、绿化及清洁工作由开发商或甲方选聘的物业公司负责（具体界面由乙方和物业公司商定再附补充协议）。
3.7.5、由于招商及经营需求增添设施设备、物业装修改造，经甲方同意后，本项工作实施和费用由甲方承担。
3.8 8 、物业服务费 开发商应当于该项目预售或交付前与物业服务企业签署《前期物业服务合同》，以确保该项目的物业服务企业与经营管理公司无缝对接。就日后选聘的物业服务企业服务于该项目商业物业所需支付的相关物业服务费，乙方根据开发商或甲方选聘的物业服务企业所签订的《商业物业服务协议》中约定以及乙方与物业公司确定的工作界面，取费、品质及考核标准，乙方与物业公司另行签订协议，并依据协议约定的物业服务费的支付标准经考核后支付给物业服务公司，该项费用从乙方收取的商业管理费中支付。
第四条
双方权责 4.1 、甲方的权利义务
对于商业物业存在的工程、设施设备的遗留问题，甲方有义务按整改期限及时解决和维修，并承担有此产生的损失和维修费用。
4.2 、乙方的权利义务 为更好的经营管理该项目，提升项目的品牌和形象，乙方有权将委托管理事项的全部或
部分（包括但不限于招商、商业运营、企划推广、商务活动等与项目商业运作有关的事项）委托给有经营管理经验和相关经营资质的第三方公司完成，但乙方不得将项目设立任何形式的担保。
第五条
重要事项约定 5.1.、开发商和小业主前期一次性缴纳的维修基金需存入特定银行账户，不得挪用，以备该项目商业公共设施、设备更新、改造时按国家规定对基金进行使用，为确保上述两项基金的保值与增值，这两项基金经过甲方审批同意后可委托乙方进行相应的保本理财管理。
5.2、乙方按年度申报租金收入预算给甲方，实际收取以合同为准。
5.3、甲方和小业主需按《委托经营管理合同》或《商铺委托经营管理协议书》的约定对该项目中各自所有的物业进行投保。
第六条
违约责任及终止合约 6.1、本合同经双方友好协商自愿达成，双方应诚信遵守。合同双方应全面、切实履行，若一方单方面终止本协议或修改本协议条款视为违约，违约方应向守约方支付违约金人民币伍佰万元整，并赔偿由此给守约方造成的损失。
6.2、因一方严重违约导致另一方解除合同的，另一方有权需要违约方赔偿各项损失。
6.3、甲方在收到乙方对等金额发票后应按本合同约定的期限向乙方支付相关费用，如有拖欠，每拖欠一日甲方应按拖欠金额的万分之五向乙方支付逾期付款违约金，且乙方有权中止相关工作并依法向甲方提出索偿，由此中止相关工作引起的经营管理业绩不佳与乙方无关；如果造成乙方损失的，应当由甲方向乙方赔偿。甲方无正当理由拒收乙方发票的，付款义务自乙方向甲方提示发票之日发生；若乙方开票迟延的或未能开具的，则甲方的付款日期相应推迟或拒绝付款。
6.4、商户缴交的租金由乙方代收，商户租金按合同由商户直接支付给甲方或开发商,如果乙方在经营管理中，存在隐瞒租金、管理费用收取，挪用、截留代收租金、物业费等情况的，甲方有权要求乙方立即改正，经甲方催告后，乙方仍不改正的，甲方有权单方面解除本合同。
6.6、如果乙方因违反本合同约定，被甲方解除本合同的，甲方应提前 6 个月通知乙方，乙方应将包括但不限于乙方签订的商业管理合同以及乙方因经营管理需要签订的相关供方合同（不含乙方签订的劳动合同）一并转交给甲方或甲方指定的管理公司统一处理并及时撤场，乙方交接撤场后上述合同的权利、责任和义务全部让渡给甲方或甲方指定的管理公司承担；如乙方拒不履行上述义务的，甲方有权要求乙方立即移交撤场，并要求乙方支付违约金
万人民币。
6.7、因甲方违约导致终止合约的，甲方仍须按本合同约定支付乙方与委托经营管理有关的服务费用，且支付期限不得迟于书面通知终止合约后的七个工作日；同时，甲方应当赔偿乙方因终止而未履行的期间内的可得利益，可得利益无法计算的，以每月【】万
元计算，甲方放弃对可得利益的任何抗辩。
第七条
合同变更 7.1、本合约未尽事宜，经双方协商,可另行签订补充协议，所签订之补充协议为本合同不可分割的组成部分,并与本合同具有同等法律效力。
第八条
法律适用及争议处理 8.1、本合同的订立、履行、解释及争议均适用中国法律。
8.2、双方在对本合同条款内容及履行本合同条款过程中如发生争议，应友好协商解决，协商不成时任何一方均有权向甲方所在地的法院提起诉讼。
8.3、本合同履行过程中，如有未尽事宜，双方可协商一致后订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
8.4、双方已透彻了解上述条文。如有未尽事宜，双方达成一致意见后，可形成书面意见，作为本合同附件。
第九条
合同生效及其它 9.1、本合同自双方代表人签字并盖章之日起生效。
9.2、本合同一式肆份，双方各持贰份，具同等法律效力。
9.3、双方在本协议文首列明的联系地址为有效的送达地址。一方送达地址变更的，应在变更后十（10）天内以书面形式通知另一方。在一方将变更地址的通知送达对方前，对方送达到一方原地址的应视为有效送达。
甲方：
乙方：
签字（章）：
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