贝壳研究院：新万亿蓝海，京沪旧改空间最大 贝壳研究院：旧改万亿蓝海破冰，重塑城市格局 贝壳研究院：新万亿蓝海，或掀起住房领域的二次革命
老旧小区改造面临较大的障碍，但在疫情的冲击之下，国家为了稳定投资，加大对城市老旧小区改造的力度。2020 年政府工作报告明确3.9 万个老旧小区的改造目标。在一系列扶持政策推动下，社会资本参与小区改造，将会推动老旧社区改造破冰。老旧小区改造能够拉动超过1 万亿的投资，能够使存量房产价值得以提升，还能优化城市人口分布结构，提升中心城区经济活力。
一、近四成老旧小区楼龄 20 年以上，京沪旧改空间最大 按照住建部标准，全国需改造的老旧小区达到 17 万个，涉及建筑面积 40 亿平米。根据贝壳楼盘字典数据，重点 20 城市（名单如下图）的记录小区数量为 15.39 万个，其中楼龄 20 年以上的老旧小区数量为5.96 万个，老旧小区的占比近 40%。
分城市来看，数量方面，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别为 14000 个、5200 个、5100 个；从老旧小区的比例来看，老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京，20 年以上老旧小区占比分别为 61%、49%、47%。不管从绝对数量还是比例来看，北京上海这两个超级都市的房屋老旧情况都比较严峻，恰恰是这类城市面临更大的住房需求缺口和更强烈的品质居住诉求，未来老旧小区改造的推进力度也将会更大。
图：2000 年及以前小区个数 TOP20 城市
来源：贝壳研究院 二、 京城超八成老旧小区在城六区，六成无电梯、七成车位配足 比不足 1 老旧社区一般都集中在城市的老城区，以北京为例，逾 8 成老旧小区分布在寸土寸金的城六区，西城近 6 成是老旧小区。
根据贝壳楼盘字典数据，北京楼龄在 20 年以上的老旧小区数量5100 个左右，涉及 243 万套住房。从区位分布看，北京所有存量住宅房源中有 64%分布在城六区，而老旧小区房源中，有 82%集中在城六区。西城区内部老旧房源占比高达 58%，位于各城区首位，海淀、东城及石景区域内老旧房源占比在 47%左右。
图：北京各城区内部老旧房源占比 140035237511038453571 353428942167 2119 20571971 19601700 162815371397 13011188 1178 116761%30%47%41%37%45%31%49%32%42%40%30%29%45%38%37%29%25%23%15%小区个数（个）
老旧小区个数占比
来源：贝壳研究院 老旧小区居住空间普遍逼仄，环境配套较差。从贝壳近五年的成交数据看，北京楼龄在 20 年及以上的房屋中 46%面积在 60 平以下，90%在 90 平以下，120 平以上的占比仅 4%。老旧房屋居住空间普遍拥挤。
图：北京链家近五年成交的不同楼龄段房源面积分布 来源：贝壳研究院 贝壳楼盘字典数据显示，北京所有存量小区中有近 6 成小区有电梯，而楼龄在 20 年及以上的老旧小区仅 34%的配有电梯，超六成小区无电梯。此外有 16%的老旧小区没有集中供暖，20%的老旧小区绿化率不足（绿化率 30%以下）。北京所有存量小区中仅 12%的小区无门禁系统，而老旧小区中这一比例为 26%。老旧小区普遍不是人车分流。车位58%48%47% 46%39%37%22%20%19%18%15%10%9%7%5%2%0%16%36%28%9%11%46%44%7%2% 2%29%39%19%6%7%60平以下 60-90平 90-120平 120-140平 140平及以上20年以下房源 20年及以上房源 总体
配比不足 1 的老旧小区占比超 7 成。40%的老旧小区物业不具备资质。
表：北京楼龄在 20 年及以上的老旧小区画像
无电梯小区
无集中供暖
绿化不足
无门禁系统
车位配比不足 1 1
物业不具资质
比重 66% 16% 20% 26% 72% 40% 个数 3370 820 1000 1300 3600 2000 数据来源：贝壳研究院 三、20 年及以上 老房房 跌幅为次新房 3 倍以上 ，旧改可提升流通率 北京的老旧小区主要在核心区域，地段价值高，但是目前居住条件差，导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大，造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。
老旧小区房价抗跌性差且流通不畅。在本轮下行周期中楼龄偏大又无其他资源的石景山区以 11%的累计跌幅（2019 年较 2017 年）居北京城区房价跌幅前列。在保证样本的前提下，为了剔除教育资源的影响，以石景山及丰台两区房源为样本，房价跌幅与楼龄基本呈正相关：20 年及以上的房源均价累计跌幅达 9%，而楼龄在 5 年以内次新房价格跌幅不到 3%。房源老旧、居住环境差制约房屋的流通。房龄越大，流通率越低，不利于资源的优化配置。
图：石景山及丰台两区不同楼龄二手房成交均价变动（2019 年较 2017 年）
来源：贝壳研究院 图：2019 年北京不同楼龄段二手房流通率
来源：贝壳研究院 老旧小区改造提升小区流通率。以朝阳区劲松商圈为例，近两年进行了大面积改造，社区价值的提升作用明显。2018 年劲松商圈二手房成交均价同比下跌 9.3%，2019 年均价止跌转涨，涨幅排在朝阳区 61 个商圈中第 13 位。劲松商圈二手房成交体量在 61 个商圈中排名由 2016-2017 年第 10 位前进 2 名，2018-2019 年稳定在第 8 位。
近年来持续推进旧改且成交体量较大的农光里小区，2018 年成交均价同比下跌 7.2%，2019 年同比上涨 3.3%，整个下行期（2019-2017）均价累计跌幅仅 4%，跌幅在商圈内年度成交 5 套以上小区中最小。老-2.4%-5.7%-7.4%-7.5%-8.9%0-5年 5-10年 10-15年 15-20年 20年及以上2.0%2.1%1.8%1.7%1.4%1.3%0-10年10-20年20-30年30-40年40-50年50年以上
旧小区改造可以有效促进资产的保值。
表：2017-2019 年劲松商圈内均价涨幅 TOP10 楼盘 楼盘名称
7 2017 年均价
9 2019 年均价
2019- - 2017
农光里 62116 59548 -4.1% 建业苑 58203 55679 -4.3% 广和南里二条 59799 57125 -4.5% 劲松四区 60071 57082 -5.0% 劲松一区 61986 58815 -5.1% 都城心屿 71343 66541 -6.7% 农光南路 61956 56492 -8.8% 农光南里 61388 55754 -9.2% 农光东里 64954 58948 -9.2% 劲松南路 61891 56055 -9.4% 数据来源：贝壳研究院 近年来持续推进保温加固的劲松 1-9 区近年来成交占比总体呈现持续走高趋势。
图：劲松 1-9 区成交在劲松商圈的占比
来源：贝壳研究院 四、 老旧小区改造重新焕发中心城区的活力，带动城区人口年轻化
对北京来说，中心城市的老龄化问题尤为严重。北京东、西城的 65岁以上人口占比超过 16%，两城区老龄人口数量占全市 14%。老龄化比例过高，会导致市中心活力减退。另一方面，房屋设施老化不适合年轻人居住，年轻人不得不住到更远的地区，城市通勤压力加大，带来交通堵塞和环境污染。对老旧社区进行改造，能够让城里的房子更加适合年轻人居住，优化中心城区的人群结构。
以日本东京核心区域为例，城市更新和旧区改造使中心城区给年轻人提供更加宜居便利的居住空间，吸引优质年轻人回到中心，有效改善了职住分离问题。年轻人进入城市核心区域，提高了中心城市消费需求，破解产业空心化，提高城市经济活力。因此，老旧小区改造，不仅仅是对现有住房质量的改善，对于城市人口分布和区域价值具有长期价值。
图 1-20：东京都核心三区人口变化 22.4%23.3%25.8%24.7%2016年 2017年 2018年 2019年
数据来源：东京都统计局
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